Une des possibilités que propose les sociétés civiles de placement immobilier : la souscription en démembrement. Il s’agit d’une stratégie patrimoniale que l’investisseur pourrait éventuellement mettre en place, mais dépendant toutefois de ses objectifs, sachant que la souscription se fait plutôt en nue-propriété, l’usufruit étant réservée aux professionnels souhaitant optimiser leur trésorerie.
Nue-propriété et usufruit en SCPI
Ces deux éléments forment la pleine propriété d’un bien et peuvent toutefois être dissociés. Deux individus en jouissent et ce sont respectivement le nu-propriétaire et l’usufruitier. Ci-après leurs droits :
- pour le nu-propriétaire : la récupération de la pleine propriété de l’actif au moment où le démembrement prend fin. Dans le cas des SCPI, la durée est fixée à l’avance et elle peut s’étendre sur 5 ans, voire sur 15 ans. La pleine propriété reconstituée veut dire que l’usufruit a été transféré au nu-propriétaire. Pendant toute la durée du démembrement cependant, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu locatif – c’est-à-dire les dividendes dans le cas des SCPI – mais il en détient d’ores et déjà la pleine propriété des murs
- pour l’usufruitier : la perception des dividendes pendant toute la période du démembrement, et la transmission de l’usufruit au nu-propriétaire à l’expiration du démembrement.
L’achat des parts en nue-propriété
Comme mentionné plus haut, l’achat des parts en nue-propriété est plutôt recommandé aux personnes physiques. Celles-ci font l’objet d’une décote du prix, ce qui permet aux budgets modestes d’y avoir accès, sans passer par la souscription à un prêt bancaire par exemple. Toutefois, le nu-propriétaire des parts est en connaissance qu’il ne percevra pas de loyer dans l’immédiat. De plus, il a pour avantage d’être exonéré d’impôt foncier et d’impôt sur la fortune immobilière, puisqu’il ne détient que la nue-propriété de la SCPI.
Ceux qui souhaitent préparer leur retraite avec les SCPI trouveront aussi de nombreux avantages à souscrire en nue-propriété. Ils s’abstiennent de percevoir les dividendes pendant toute la période de la vie active et choisissent précisément le moment de leur départ à la retraite pour le remembrement, c’est-à-dire la récupération définitive de la pleine propriété. Ce qui veut dire qu’ils commenceront à percevoir les revenus locatifs de la SCPI souscrite à compter de cette échéance, en complément de leur retraite. À noter que la durée du démembrement va impacter le prix de la part. Plus celle-ci est longue, plus la baisse du cours de l’actif est significative. Il vaut donc mieux souscrire tôt à ces SCPI en nue-propriété afin de jouir de la période de démembrement la plus longue.
L’achat des parts en usufruit
Les personnes morales souscriront plutôt en usufruit. Cette option leur permet de booster les rendements de leur trésorerie d’entreprise et de jouir d’une fiscalité extrêmement intéressante en raison de l’amortissement comptable qui s’applique par rapport à l’investissement qui est considéré comme étant une immobilisation incorporelle. C’est l’amortissement via la méthode linéaire qui est utilisé et non l’amortissement dégressif. La meilleure solution serait alors d’investir dans des SCPI de rendement dont les dividendes sont les plus intéressants, de même que le taux de distribution.
Pour conclure, la stratégie à choisir doit être mûrement réfléchie avant d’être validée puisque la sortie anticipée n’est pas autorisée. De plus, les SCPI sont avant tout des actifs dont la durée de détention recommandée est de 8 ans à 10 ans, voire au-delà de 12 ans. La sélection doit alors être opérée avec l’accompagnement, de préférence, d’un conseiller en gestion de patrimoine et après simulation du rendement de l’investissement. Cela en s’assurant que le montage correspond bien aux objectifs fixés, que ce soit sur le plan financier, fiscal et patrimonial.